Warum Schulden nicht nur böse sind (und du als Investor sogar gerne welche machst)  (2024)

Mache bloß keine Schulden. Schulden sind etwas Schlechtes und Böses. Schulden machen dich arm. Kennst du auch diese Weisheiten? Meine Eltern haben mir diese auch immer wieder gesagt.

Nur stimmen sie auch? Sind Schulden wirklich immer böse und du solltest sie meiden wie die Pest? Das wollen wir heute herausfinden.

Dafür werde ich für dich die Fragen klären:

• Was sind Schulden überhaupt?
• Gibt es gute und schlechte Schulden?
• Was sind überhaupt die Vorteile von guten Schulden?

Viel Spaß beim Lesen.

Hast du dich das auch schon einmal gefragt? Was Schulden eigentlich sind? Also bei mir hat das etwas gedauert, denn der Begriff wird ja so oft benutzt, dass man ihn ja aus dem Effeff kennen sollte.

Als ich dann die Schulden einmal erklären sollte, musste ich erst einmal überlegen, wie man das am Besten macht.

Daher einmal für dich die Erklärung, was Schulden überhaupt sind.

Schulden (oder auch Verbindlichkeiten, Darlehen oder Kredit genannt) sind meistens Zahlungsverpflichtungen einer natürlichen oder juristischen Person.

Schön und gut – nun wissen wir, was Schulden sind. Aber wie entstehen sie und wie kannst du dir das vorstellen?

Du kannst es dir so vorstellen, dass ich mir z.B. von dir Geld leihe, weil ich mir eine Immobilie kaufen möchte. Dieses geliehene Geld möchtest du natürlich irgendwann wieder haben.

Genau das sind Schulden. Meine Pflicht dir dein Geld wieder zu geben. Meist wird das in Form einer Ratenzahlung vereinbart.

„Moment!“, wirst du bestimmt jetzt rufen. Da fehlt doch noch etwas bei den Schulden. Und ja, du hast vollkommen recht. Meistens werden auch noch Zinsen berechnet. Denn wenn du mir Geld leihst, kannst du es ja nicht mehr gewinnbringend selber anlegen.

Für diesen Gewinnverlust und als Risikopuffer vereinbaren wir dann auch einen Zinssatz, den ich dir zusätzlich zu dem geliehenen Geld zurückzahlen muss.

So, nun weißt du ziemlich genau was Schulden sind. Aber gibt es auch gute und schlechte Schulden?

Meistens wird dir nur erzählt, wie schlecht Schulden sind und dass man diese möglichst vermeiden sollte. Oder wenn man welche hat, sie schnellstens tilgen muss.

Ist das aber immer notwendig? Oder gibt es auch Schulden, die du gerne machst und die dich sogar reicher machen? Lass uns das mal überprüfen.

Schlechte Schulden

Mit schlechten Schulden werden oft Konsumschulden gemeint. Meistens meinen deine Eltern oder die Medien genau diese Schulden, wenn sie dich warnen.

Da uns aber niemand den Unterschied erklärt, wird dir meistens das Bild vermittelt, dass alle Schulden schlecht sind.

Aber was genau sind denn jetzt Konsumschulden, wirst du dich fragen.

Hierfür werden wir mal zwei andere Begriffe definieren, um dann zu den Konsumschulden zu kommen.

Nämlich die Begriffe Ausgaben (Konsum) und Investition.

Du kannst dir einfach merken, dass eine Ausgabe dir Geld aus deiner Tasche zieht und dir eine Investition Geld in deine Tasche bringt.

Mit dieser Definition können wir auch ganz leicht erklären, was Konsumschulden sind. Hierbei handelt es sich um Schulden, die gemacht werden und die dir nur Geld aus deiner eigenen Tasche ziehen.

Meistens liegt es daran, dass Werte gekauft werden, die keinen oder einen nur fallenden Gegenwert haben.

Gute Beispiele für Konsumkredite sind:

• der neue Fernseher
• der Urlaub
• das neue Auto
• Kreditkartenschulden
• das schicke neue Smartphone

Bei diesen Gegenständen wird dir meistens viel Geld aus der Tasche gezogen und du hast danach keinen richtigen Gegenwert vorhanden.

Nehmen wir als Beispiel das Auto. Du kaufst dir einen Neuwagen und nimmst dafür Schulden auf. Nachdem du mit dem Wagen vom Hof gefahren bist, ist er schon nicht mehr so viel Wert wie am Anfang.

Weiterhin kostet dich das Auto monatlich Benzin, Steuern, Versicherungen, Raten für deinen Kredit und es werden irgendwann Reparaturen fällig.

Also ein klassisches Beispiel für Konsumschulden. Es zieht dir jeden Monat Geld aus deiner Tasche.

Hier haben deine Eltern recht. Diese Schulden solltest du meiden, denn sie machen dich immer ärmer.

Gute Schulden

So, nun weißt du, was schlechte Schulden sind. Aber gibt es auch gute Schulden?

Du hast es bestimmt schon vermutet, als wir eben die Ausgaben und die Investitionen definiert haben. Als gute Schulden werden meistens Investmentschulden bezeichnet.

Diese Art von Schulden spielt dir jeden Monat Geld in deine Tasche und macht dich vermögender. Wenn du es richtig anstellst.

Klassische Beispiele von Investmentschulden sind:

• Unternehmensbeteiligungen
• Unternehmensgründung
• Bildungsschulden
• die vermietete Immobilie

Hier ist es so, dass du Schulden aufnimmst, um dir z.B. eine Immobilie zu kaufen und danach zu vermieten. Sprich, du möchtest eine Investition tätigen.

Der Gegenstand, den du erwerben möchtest, hat bei der Investition auch immer einen entsprechenden Gegenwert. Dieser bleibt entweder konstant oder kann sogar steigen.

Nehmen wir hier als Beispiel wirklich mal die vermietete Immobilie. Du nimmst einen Kredit für eine Immobilie auf. Diese Immobilie vermietest du im Anschluss.

Dann zieht dir deine Immobilie zwar auch (wie das Auto) erstmal Monat für Monat Geld aus deiner Tasche (Grundsteuer, Versorgungskosten, Versicherung usw.),

aber im Gegensatz zum Auto bringt dir deine Immobilie auch immer Geld in deine Tasche, nämlich durch die Miete.

Die Kunst beim Investieren ist es nun, dass du mehr Miete einnimmst, als du Ausgaben hast. Wodurch du dann jeden Monat einen Gewinn verzeichnen kannst.

Du weißt nun, was gute und was schlechte Schulden sind und du kannst beide Arten unterscheiden. Aber was haben die guten Schulden denn sonst noch für Vorteile außer den höheren Gewinn?

Denn du verschuldest dich ja trotzdem und möchtest natürlich mehr als „nur“ einen kleinen Gewinn.

Dieser Frage wollen wir in diesem Abschnitt einmal näher auf den Grund gehen.

Hierfür habe ich insgesamt vier Vorteile der Investmentschulden für dich zusammengefasst:

1.) Der höhere Gewinn

Den ersten Punkt hast du bereits oben erfahren. Dadurch, dass du mehr Miete einnimmt als du Ausgaben hast, erhältst du jeden Monat ein Plus. Das ist dein Gewinn und dein zusätzliches Einkommen.

2.) Deine Schulden werden bezahlt, aber nicht von dir

Du wirst jetzt bestimmt ein großes Fragezeichen im Gesicht haben und dich fragen, ob das denn überhaupt so geht?

Ja, es geht und du als angehender Immobilieninvestor wirst diesen Effekt häufig erleben.

Aber wie geht das? Du hast es bestimmt schon erraten. Du hast eine Miete als Einnahme. Diese ist höher als die gesamten Ausgaben.

In diesen Ausgaben ist der Kapitaldienst (sprich Zins und Tilgung für das Darlehen) bereits enthalten.

Folglich zahlt dein Mieter deine Schulden bei der Bank ab und du hast trotzdem deinen Gewinn.

Ist das nicht ein schöner Pluspunkt? Du hast mehr Geld im Monat und dein Nettovermögen steigt.

3.) Der Wert deiner Immobilie steigt

Ein zusätzlicher Pluspunkt für die Investmentschulden ist, dass deine Immobilie im Wert steigen kann.

Das kann daraus resultieren, dass der Marktpreis für Immobilien allgemein angestiegen ist oder weil du deine Immobilie aufgewertet hast.

Natürlich können Immobilien auch im Wert sinken. Das passiert aber meistens nicht so rasant, dass man nicht darauf reagieren könnte. Außerdem ist es nicht immer erforderlich, die Immobilie auch sofort zu verkaufen, nur weil der Preis sinkt.

4.) Der Leverage-Effekt

Jetzt wirst du dich hundertprozentig fragen, „Der was Effekt?“ – Der Leverage-Effekt.

Dieser Effekt beschreibt die Wirkung von Schulden (in diesem Fall meistens als Fremdkapital bezeichnet) auf die Eigenkapitalrendite.

Mit diesem Effekt ist es dir möglich, deine Eigenkapitalrendite enorm zu steigern.

Hierfür ein Beispiel:

Du erwirbst ein Haus mit folgenden Daten:

• Kaufpreis: 300.000,- EUR
• Netto-Miete: 15.000,- EUR

Den Kaufpreis der Immobilie zahlst du voll. Wie sieht dann deine Eigenkapitalrendite aus? Die Eigenkapitalrendite bei Immobilien berechnet sich wie folgt:

Netto-Miete x 100 / Kaufpreis = Eigenkapitalrendite

Bei unserem Beispiel bedeutet das in Zahlen:

15.000 x 100 / 300.000 = 5 %

5 % Rendite – Das ist doch nicht schlecht oder was sagst du?

Aber „Halt!“, denkst du dir jetzt wahrscheinlich. Björn, du meintest doch, man kann die Eigenkapitalrendite mithilfe des Leverage-Effektes erhöhen.

Damit hast du auch vollkommen recht und darum erweitern wir unser Beispiel nun um ein paar Daten:

Jetzt bezahlst du selber für die Immobilie nur 10 % des Kaufpreises, also 30.000,- EUR. Für die restlichen 90 % des Kaufpreises nimmst einen Kredit mit einem 4 % Kapitaldienst auf (2 % Zinsen und 2 % Tilgung).

Damit sehen die Zahlen wie folgt aus:

• Kaufpreis: 300.000,- EUR
• Netto-Miete: 15.000,- EUR
• Darlehensbetrag (90 %): 270.000,- EUR
• Kapitaldienst (4 %): 10.800,- EUR
• Eigenkapital (10 %): 30.000,- EUR

Die Renditeberechnung müssen wir nun auch ein wenig anpassen. Diese lautet nun:

(Netto-Miete – Kapitaldienst) x 100 / Eigenkapital = Rendite

In Zahlen bedeutet das für dein Investment:

(15.000 – 10.800) x 100 / 30.000 = 14 %.

Du siehst richtig. Die Rendite ist von 5 % auf 14 % gestiegen und das „nur“, weil du für die Immobilie nicht den vollen Kaufpreis bezahlt hast. Ist das nicht Wahnsinn?

Was man aber zu diesem Hebel noch sagen muss: Er funktioniert in beide Richtungen. Sprich, bei einem guten Investment kann der Effekt deine Rendite enorm steigern.

Der Effekt kann deine Rendite aber auch enorm in den Keller ziehen und finanzielle Schwierigkeiten verursachen. Also verwende ihn mit Bedacht.

Fazit

Du siehst also: Alle Schulden als schlecht zu bezeichnen, ist nicht immer ganz richtig.

Es ist wichtig, dass du immer unterscheidest, ob es gute oder schlechte Schulden sind.

Und auch gute Schulden können sich in schlechte Schulden umwandeln, wenn du deine Investments nicht anständig prüfst und auswählst.

Da du aber ein kluger Investor werden möchtest, gehe ich davon aus, dass du das selbstverständlich machst.

Und jetzt bist du wieder dran. Wie sieht es bei dir aus? Hast du gute Schulden? Hast du noch Fragen, die offen geblieben sind? Schreibe hierfür einfach einen Kommentar.

Björn

Written byBjörn in16. Juli 2017 / 15428 Views