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5 min read · Sep 25, 2019
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Dieser Beitrag ist ein Auszug aus meinem Originalartikel auf Immoprentice.de. Dort findest du neben der vollständigen Version dieses Artikels auch verschiedene Tools und Online Rechner sowie weitere Artikel rund um das Thema “Finanzielle Freiheit mit Immobilien”.
Als angehender Immobilien-Investor stehst du vor deiner ersten Investition vor der Frage, wie viel Wohnung du dir am Anfang überhaupt leisten kannst. Auch ich habe mir damals die Frage gestellt “bis wie viel Euro finanziert die Bank mir meine Kapitalanlage-Immobilie?”. Erst wenn du diese Frage beantwortet hast, kannst du vernünftig auf Immobiliensuche gehen.
Grob finanziert die Bank circa das hundertfache deines monatlichen Nettoeinkommens für eine Werthaltige Kapitalanlage-Immobilie. Verdienst du 2.000€ Netto pro Monat, kannst du also circa 200.000€ finanzieren. Bei einem Nettoverdienst von 3.000€ pro Monat bekommst du entsprechend einen Kredit von ca. 300.000€ für deine Investition.
Die Regel mit 90–110 Netto-Monatsgehältern ist eine erste grobe Richtschnur. Die tatsächlichen Werte für dich können je nach deiner Lebenssituation davon abweichen. Banken interessieren sich für dein verfügbares monatliches Nettoeinkommen. Hast du zum Beispiel sehr hohe monatliche Ausgaben, zum Beispiel wegen laufenden Konsumkrediten, zieht die Bank diese von deinem verfügbaren Nettoeinkommen ab, was deinem möglichen Kreditrahmen entsprechend reduziert.
Um dir einen schnellen Überblick zu geben, wie hoch dein Kreditrahmen bei deinem aktuellen Nettoeinkommen ungefähr ist, habe ich in der untenstehenden Tabelle ein paar konkrete Beispielwerte für dich berechnet. So kannst du schnell sehen, wie viel Kredit du, zum Beispiel bei 3000€ Nettoeinkommen, bekommst.
Bei meinen Berechnungen gehe ich davon aus, dass du “normale” Verbindlichkeiten hast und prinzipiell kreditwürdig bist. Wieso es für dich als Immobilien-Investor prinzipiell wichtig ist Kreditwürdig zu sein, habe ich in meinem Artikel “Was bedeutet ein Schufa Basisscore von 98 für mich als Immobilien Investor?“ näher beleuchtet.
Die Bank betrachtet bei deinem Finanzierungsrahmen immer dein gesamtes verfügbares Nettoeinkommen. Solltest du also weitere, regelmäßige und nachhaltige Einkommensströme haben, kann die Bank diese bei der maximal möglichen Kredithöhe berücksichtigen.
Ein möglicher zusätzlicher Einkommensstrom ist zum Beispiel eine vermietete Immobilie.
Willst die deinen Kreditrahmen berechnen, kann ich dir den Immoprentice 5 Sekunden Kreditrahmen Rechner empfehlen. Hier schon einmal ein Screenshot vom Tool:
Beim Cashflow aus Immobilien rechnet die Bank deutlich konservativer als du. Für dich (und mich) ist der Cashflow einer Immobilie das was nach Abzug aller Kosten, der Instandhaltungsrücklage und der Bankrate an Geld übrig bleibt.
Die Bank rechnet hierbei nicht mit deiner aktuellen Rate, sondern mit einer Stressannuität. Deine aktuelle Annuität (Zins + Tilgung) liegt vermutlich irgendwo zwischen drei und vier Prozent. Die Bank rechnet für den Cashflow einer Immobilie aber mit einer Annuität von circa acht Prozent.
Um die Tabelle oben richtig zu verwenden, solltest du daher den Cashflow deiner Immobilie mit einer Annuität von 8% berechnen, statt mit deiner aktuellen, tatsächlichen Annuität.
Dieser Unterschied in der Bewertung ist der Grund, warum eine Immobilie mit einem niedrigen Cashflow deinen verfügbaren Kreditrahmen senkt. Wenn du ein gutes Einkommen hast, kannst du dir zwar viele Immobilien kaufen, aber du zehrst hier von deiner privaten Bonität.
Kaufst du Immobilien, die bei der Berechnung der Bank einen negativen Cashflow haben, finanziert dich die Bank ab einem bestimmten Punkt nicht mehr, da dein Cashflow auf dem Papier negativ ist.
Willst du mehr als nur eine Immobilie kaufen, solltest du daher darauf achten gleich zu Beginn etwas Immobilie zu kaufen die eine gute Rendite hat.
Um mehr darüber zu erfahren, was eine gute Rendite bei Immobilien ist, und wie du Immobilien mit einer guten Rendite finden kannst, kann ich dir meinen Artikel “Was ist eine gute Rendite bei Immobilien? “empfehlen.
Die Bank muss bei deiner Immobilie intern mit einer so hohen Stressannuität rechnen, weil sie aus Gesichtspunkten der Risikominimierung viel konservativer rechnen muss als du. Aktuell befinden wir uns in einer extremen Niedrigzinsphase, die vermutlich nicht ewig anhalten wird.
Eine Annuität von 8% war vor einigen Jahren etwas ganz normales. Es ist daher historisch gesehen sehr wahrscheinlich, dass wir in den nächsten zwanzig Jahren auch wieder solche Zinsen haben werden.
Um dir die Ermittlung deines Finanzierungsrahmens einfach zu machen, habe ich ein Excel-Tool geschaffen, mit dem du deinen vermutlichen Finanzierungsrahmen einfach ermitteln kannst.
Erfasse einfach deine Einnahmen und Ausgaben sowie dein Vermögen und deine Verbindlichkeiten und das Tool berechnet den Kreditrahmen den Banken dir vermutlich für dein Immobilien-Investment geben werden.
Klicke auf den folgenden Link um das Tool herunterzuladen:
Immoprentice Finanzierungsrahmen Excel herunterladen
Damit das Ergebnis optimal auf deine persönliche Situation angepasst ist, kannst du alle hinterlegten Berechnungsformeln auch konfigurieren und die Berechnung somit für dich personalisieren.
Als angehender Investor, der seine erste Immobilie kaufen möchte, solltest du wissen bis wie viel Euro die Bank dir deine erste Kapitalanlage-Immobilie finanziert.
Grob kannst du damit rechnen, dass du für eine Werthaltige Immobilie von der Bank einen Kredit über das hundertfache deines verfügbaren Nettoeinkommens bekommst.
Achte bei vermieten Immobilien aber darauf, dass die Bank beim Cashflow viel konservativer rechnet als du. Stelle daher von Beginn an sicher, dass du eine Immobilie mit guter Rendite einkaufst.
Hast du schon eine Immobilie, solltest du dir meine Artikel zum Thema Immobilien Optimierung durchlesen. Dort findest du zum Beispiel Tipps, wie du deine Mieteinnahmen erhöhen kannst, oder wie du mit einem Staffelmietvertrag automatisch steigende Mieteinnahmen erzielen kannst.
Dieser Beitrag ist ein Auszug aus meinem Originalartikel auf Immoprentice.de. Dort findest du neben der vollständigen Version dieses Artikels auch verschiedene Tools und Online Rechner sowie weitere Artikel rund um das Thema “Finanzielle Freiheit mit Immobilien”.
