RealT fait partie d’une catégorie de projet blockchain que j’apprécie le plus, à savoir la tokenisation. Leur objectif est de tokeniser des biens immobiliers et de révolutionner le marché immobilier. Grâce à la blockchain, RealT peut fractionner un bâtiment et proposer à la vente des tokens représentant une partie d’un bien immobilier. Est-ce que nous sommes face à une révolution immobilière ? C’est ce que nous allons voir dans cet article dédié à RealT.
Sommaire de cet article
RealT, le leader de la tokenisation immobilière
RealT est une entreprise américaine créée par 2 frères canadiens Rémi Jacobsen et Jean Marc Jacobsen. Ils ont tous les deux une longue carrière dans l’immobilier. Ils sont également présents sur le marché des cryptomonnaies depuis 2011 et 2013. RealT propose de tokeniser la propriété de biens immobiliers aux États-Unis. C’est ce qu’on appelle la tokenisation immobilière. Le but est de simplifier et démocratiser l’investissem*nt immobilier. En effet, il est possible d’investir et de devenir propriétaire pour seulement quelques dizaines d’euros en cryptomonnaie !
En réalité, tu ne deviens pas propriétaire mais actionnaire d’une société qui possède le bien immobilier. La société est une LLC ou une INC, qui est l’équivalent d’une SCI ou SARL aux USA. RealT tokenise donc la société qui détient le bien. Chaque RealToken représente donc une part de la société, qui est possédée et dirigée uniquement par les investisseurs. Mais cela est un avantage car en tant que copropriétaire du bien immobilier, tu n’as pas à t’occuper de la gestion locative car c’est RealT qui s’en occupe. L’entreprise assure l’entretien des biens immobiliers ainsi que la récupération des loyers.
Tout cela est hébergé sur la blockchain Ethereum. Les RealTokens que tu recevras sont donc des tokens ERC-20. Mais tu peux choisir de recevoir des tokens sur la Gnosis Chain afin de réduire les frais de transaction. Chaque RealToken représente une part de la société possédant le bien immobilier. En sachant que la société possède uniquement un bien immobilier et pas plusieurs, on peut considérer qu’un RealToken est une part du bâtiment.
RealT permet d’investir simplement dans l’immobilier.
La tokenisation immobilière permet également d’ajouter de la liquidité sur le marché immobilier. Par exemple, trouver des personnes prêtes à investir quelques milliers de dollars est plus simple que de trouver un ou deux gros investisseurs. De plus, la tokenisation immobilière a l’avantage d’être simple et de réduire tout problème entre les investisseurs. Plus besoin par exemple d’aller chez le notaire puisque RealT s’occupe de tout. En échange, RealT touche une commission de 10% sur le prix d’achat du bien. Elle va également faire le lien entre les sociétés de gestion et les LLC. Les sociétés de gestion vont prendre une commission de 8% sur les loyers bruts et RealT touche une commission de 2% sur les loyers bruts. Les frais peuvent te sembler élevés mais ils sont totalement justifiés étant donnée la facilité du service et du fait que cela soit un service clé en main.
Pour le moment, RealT propose uniquement des biens immobiliers localisés aux États-Unis. Ces biens sont évidemment disponibles à l’investissem*nt pour les citoyens étrangers. En clair, RealT est une entreprise sérieuse qui révolutionne le marché immobilier grâce à la blockchain.
Les avantages de la tokenisation immobilière
La tokenisation dispose d’avantages par rapport à l’immobilier classique. En effet, elle rend plus accessible l’investissem*nt immobilier. Il est beaucoup plus facile d’aller sur RealT pour acheter un RealToken plutôt que de faire toute la démarche classique. Tout cela est possible grâce à la blockchain. En effet, à l’achat et à la vente d’un bien, tu as des frais de notaire et d’agent immobilier si tu passes par un prestataire. Seulement, étant donné que la blockchain conserve une trace de toutes les transactions, il n’y a plus besoin de passer par des procédures longues et fastidieuses pour acheter un bien. Cela permet en plus de pouvoir réduire les frais d’achat.
Ensuite, le marché immobilier classique qui est plutôt illiquide devient liquide avec RealT. Cela veut dire que tu peux acheter et vendre un bien très rapidement. En effet, les RealTokens sont beaucoup plus liquides que des investissem*nts immobiliers traditionnels car n’importe quel utilisateur sur la blockchain peut racheter ces tokens, que cela soit une entreprise, un actionnaire ou un simple investisseur. Et il est beaucoup plus facile et motivant d’acheter un token en 2 minutes plutôt que de faire toutes les démarches.
Enfin, RealT est basé sur un investissem*nt fractionné afin de pouvoir tokeniser un bien, cela veut dire que pour chaque propriété il est possible d’acquérir un nombre de parts (RealToken) défini à l’avance à un prix donné. Et bien souvent, les tokens sont vendus entre 50$ et 150$. L’investissem*nt est donc très accessible. Également, si tu souhaites ne vendre qu’une partie d’un bien, tu peux complètement. En effet, tu peux revendre seulement 10% d’un token très facilement si tu ne souhaites pas vendre la totalité.
Les risques liés à RealT
Comme tout investissem*nt, il existe des risques qu’il faut évaluer. RealT est dans le marché immobilier et des cryptomonnaies, l’entreprise est donc positionnée sur plusieurs domaines risqués. Bien que RealT ait des avantages face à l’investissem*nt immobilier classique, il s’agit tout de même d’investir dans l’immobilier. De plus, la ville dans laquelle se trouve la majorité des biens immobiliers est Détroit. Or Détroit est une ville qui a beaucoup souffert de la crise de 2008. C’est donc une ville en reconstruction. Seulement, si la ville ne parvient pas à se réaffirmer, le prix des biens et les loyers pourraient baisser. Il faut donc que tu prennes ce risque en considération.
Tu ne dois pas prendre l’investissem*nt immobilier à la légère. RealT simplifie les démarches et réduit les risques d’un mauvais investissem*nt. Mais il est important de bien analyser les biens car le marché immobilier peut très bien subir des crises. De toute manière, investis uniquement ce dont tu peux te permettre de perdre.
Les questions fréquentes concernant RealT
Que se passe-t-il si RealT ferme ?
Si l’entreprise ferme, tu restes propriétaire de tes différents tokens. Les différents investisseurs voteront et auront différentes possibilités : soit vendre le bien et rembourser totalement les investisseurs, soit sélectionner un nouveau gestionnaire ou un investisseur qui pourrait souhaiter racheter les parts ou bien proposer ce bien à une autre plateforme concurrente.
Est-ce que RealT est fiable ?
Beaucoup de personnes recherchent sur Internet pour savoir si RealT est une arnaque ou non. En effet, une entreprise qui promet des taux de rendements sur de l’immobilier via les cryptomonnaies peut faire douter. C’est donc tout à fait légitime de se poser la question. Mais je te rassure, selon moi RealT n’est pas une arnaque. L’entreprise existe depuis un bon moment et les fondateurs ont une bonne expérience dans l’immobilier et les cryptomonnaies. De plus, ils ne sont pas inconnus puisque l’on peut trouver des traces des fondateurs dans des articles de presse. Enfin, il est possible de vérifier grâce aux registres notariaux que RealT vend véritablement des biens immobiliers réels.
À qui revient la charge d’effectuer des travaux ?
Lors des petit* travaux, RealT possède une réserve de maintenance qui permet de gérer ces travaux sans impact majeur sur le paiement des loyers. C’est donc à la charge de l’entreprise. En revanche, pour des travaux plus importants qui seront nécessaires, RealT avancera les fonds qu’ils récupéreront sur les futurs loyers. Il pourra donc y avoir quelques mois sans loyer. Cependant, il faut noter que les travaux de rénovation importants sont réalisés à l’achat par RealT. Cela peut donc augmenter les chances d’éviter des mois sans loyers lors des premières années.
Comment le prix est établi pour chaque bien immobilier ?
Une expertise est réalisée lors de l’achat par RealT et par des agents immobiliers privés mandatés. Le prix du bien dépend du prix de l’immobilier dans la ville, du quartier, du dynamisme et d’autres paramètres classiques du secteur immobilier.
Est-ce que RealT va se diversifier dans d’autres pays ?
L’entreprise prévoit bien de se développer dans d’autres pays. Seulement, étant donné que RealT est soumise à de nombreuses réglementations complexes (cryptomonnaies, immobilier, etc), il est beaucoup plus compliqué pour eux de s’implémenter dans un autre pays. En effet, chaque pays possède ses complexités juridiques, et certaines sont plus compliquées que d’autres. Par exemple, la méthode que RealT a implémenté (être actionnaire d’une société qui détient le bien) n’est pas viable en France et dans beaucoup de pays d’Europe. Mais il ne faut pas lâcher l’affaire pour autant. Pour le moment, l’entreprise se développe et il y aura de nombreuses améliorations qui seront faites à l’avenir pour se diversifier au maximum.
Clique sur ce lien pour accéder au site internet RealT. Rends-toi ensuite sur l’onglet «connexion» pour créer ton compte.
Pour t’enregistrer, tu dois remplir des champs comme :
– Ton nom et prénom
– Ton numéro de téléphone
– Un identifiant
– Ton adresse mail et un mot de passe
– Répondre à la question si tu es un résident des États-Unis.
Ensuite, connecte-toi sur ton compte. Tu dois valider ton identité et indiquer sur quel wallet tu souhaites recevoir tes tokens. Pour rappel, tu as besoin de valider ton identité pour savoir à qui appartiennent les tokens à tout moment. Seule la société connaîtra ton identité. RealT demande ces informations pour être conforme à la réglementation. Pour effectuer la procédure, vas dans l’onglet «vérification d’identité» dans le menu de ton compte.
Plus bas dans la page tu devras envoyer une photo de ta carte d’identité ou de ton permis de conduire afin de vérifier tes informations personnelles. Une fois ton identité validée, tu auras réussi avec la procédure de Know Your Customer (KYC) et tu seras inscrit complètement sur la plateforme.
Rends-toi ensuite dans l’onglet “Portefeuille”. Il va falloir renseigner la clé publique de ton wallet. Réponds : «oui j’en ai un» à la question : «Avez-vous déjà un portefeuille Ethereum ?» Clique ensuite sur «je comprends». Maintenant, renseigne l’adresse de ton portefeuille numérique. Pour RealT, je te conseille de te procurer un portefeuille Metamask. Si tu as un wallet physique comme un Ledger par exemple, tu peux également l’inscrire. Si tu as besoin d’aide, un tutoriel est disponible dans le menu de vérification d’identité.
Et voilà, tu es désormais inscrit sur RealT !
Investir dans un logement sur RealT
Une fois ton compte complètement créé, tu vas pouvoir acheter des RealTokens. Chaque propriété possède un nombre limité de tokens disponible à l’achat. Tu peux définir ton investissem*nt en fonction de la localisation du bien, des caractéristiques de la maison et du rendement annuel du bien immobilier.
Chaque logement est présenté de la manière suivante :
Sur la page d’accueil, tu peux voir la propriété en question, son adresse, le prix du RealToken et le rendement attendu.
En cliquant sur le bien, tu peux voir quelques photos de la propriété ainsi que les éléments factuels et comptables.
Les éléments factuels sont les caractéristiques d’un bien (immeuble, maison, etc) et apportent des précisions comme la taille du bien ou le nombre de chambres. Dans le cas de ce bien, il s’agit d’un immeuble «Multi Family«. Mais parfois il peut y avoir des maisons individuelles dites «Single Family«. On peut également savoir si le bien fait partit du programme section 8. Il s’agit d’un programme fédéral d’aide aux familles défavorisées aux USA. Si le bien fait partie du programme section 8, l’état américain va aider à payer le loyer.
Les éléments comptables apportent des précisions sur le prix du bien et les loyers attendus. La plupart du temps, les biens sont déjà loués avant la mise en ligne du bien sur RealT. Le loyer attendu est donc souvent du loyer actuel. D’autres informations sont également disponibles pour chaque bien.
RealT te donne toutes les informations nécessaires pour chaque bien.
Si tu es intéressé par un bien, il ne te reste plus qu’à choisir le nombre de tokens que tu souhaites acheter. Les RealTokens et les loyers seront versés sur le wallet que tu as enregistré.
Avant que tu achètes ton premier logement, il faut savoir qu’il y a environ un nouveau bien ajouté par semaine et que RealT prévient 24h à l’avance par mail et par les réseaux sociaux lors d’une nouvelle sortie. Il faut souvent faire vite car les maisons se vendent très vite.
Un immeuble de 500000$ peut partir dans les 5 minutes.
La meilleure manière de pouvoir être au courant est de s’inscrire aux newsletters et de rejoindre les canaux d’information officiels de RealT (Telegram, Discord, etc.). Tous les réseaux de la plateforme sont disponibles sur leur site en bas de la page d’accueil.
Une fois que tu as analysé la fiche du bien et que tu souhaites investir dans 1 token, tu vas pouvoir investir. Voici la procédure :
- Étape 1 : ajoute le token à ton panier. Tu peux modifier la quantité dans le panier.
- Étape 2 : Tu pourras soit payer en cryptomonnaie, soit par carte bancaire. Mais pour le dernier choix, attention aux frais de conversion à l’étranger.
- Étape 3 : Tu auras un récapitulatif de ta commande et tu recevras également un mail.
- Étape 4 : Quelques minutes après ton achat, tu recevras un second mail te permettant de signer le contrat entre toi et la LLC.
- Étape 5 : Le contrat fait généralement plus d’une cinquantaine de pages. C’est un document légal qui justifie et atteste de ta possession de ton titre. Tu dois cocher les 3 cases pour la conclusion du contrat et tu dois le signer.
- Étape 6 : Tu recevras un mail pour confirmer la signature du contrat. Tu peux accéder à tout moment à ce contrat.
- Étape 7 : Tu recevras tes tokens sur ton wallet quelques jours plus tard. Tu peux donc voir à tout moment le nombre de tokens que tu as sur ton wallet crypto.
Félicitations ! Tu es désormais le propriétaire d’une société qui possède un bien immobilier aux USA et tu vas pouvoir recevoir tes rentes.
Deviens rentier en immobilier avec RealT
RealT est une entreprise innovante qui a réussi à améliorer l’accessibilité de l’investissem*nt immobilier grâce à la blockchain. Réussir à réunir les deux secteurs est non seulement un défi technique mais également administratif. Et malgré la complexité du projet, l’équipe de RealT a réussi à proposer un service de très bonne qualité et très facile à utiliser. Même si pour le moment seuls des biens aux États-Unis sont disponibles, RealT semble enthousiaste sur leur évolution à l’international et les biens qu’ils proposent sont tout de même intéressants.
Si tu veux investir dans l’immobilier à moindre coût et sans prise de tête, RealT représente certainement la meilleure opportunité que tu puisses avoir aujourd’hui. Mon avis sur RealT est donc très positif et je t’invite fortement à découvrir la plateforme !
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Pierre Loizeau
Passionné par la cybersécurité et les systèmes, je suis tombé en 2017 dans Bitcoin et sa culture. J'ai survécu à l'euphorie de fin 2017, ce qui m'a permis de ne jamais m'arrêter d'en apprendre sur la technologie blockchain et les cryptomonnaies. Je partage à travers Cyber Esprit ma vision de l'informatique dans le but de faire découvrir à tous les merveilles d'Internet et de former les débutants dans les domaines qui me passionnent.
