11 Gründe, warum du in Immobilien investieren solltest (2024)

Das Investieren in Immobilien hat viele Vorteile. Aber welche sind das? Hast du dich das auch schon einmal gefragt? Ich mich schon. Und genau darum soll es in diesem Artikel gehen.

Ich wollte schon immer in Immobilien investieren, schon seit dem ich klein war. Trotzdem habe ich mich dann gefragt, ob es nicht auch noch einen „vernünftigen“ Grund gibt. Denn ein Kindheitstraum ist ja schön und gut, aber als Banker habe ich gelernt, solche Träume auch mal zu hinterfragen.

Folglich kamen mir Fragen in den Kopf wie:

• Rechnet sich das Ganze denn auch?
• Gibt es andere wirklich „vernünftige“ Gründe?

Nach etwas Recherche konnte ich diese Fragen beantworten. Ja, es gibt vernünftige Gründe, sogar Mehrere. Und diese Gründe möchte ich dir einmal aufführen:

Was meine ich mit Substanzwert? Mit Substanzwerten meine ich einfach gesagt, dass es greifbareWerte sind. Es steht etwas dahinter, man kann es sehen und anfassen.

Viele Menschen haben mit Aktien und anderen Anlageprodukten Probleme, da sie diese nicht anfassen und in die Hand nehmen können. Sie sind für sie nicht greifbar. Das ist bei einer Immobilie anders. Diese kannst du anfassen und wenn du willst sogar umarmen ?

Spaß beiseite. Was ich damit meine, ist, dass eine Immobilie ein Sachwert ist. Du hast dahinter einen echten Wert stehen. Das Grundstück hat einen Wert und die Immobilie ebenfalls.

Du denkst dir jetzt bestimmt, dass ich einen Vollschaden habe, oder? Schließlich kosten Immobilien gerne mal ab 50.000,- EUR aufwärts.

Trotzdem brauchst du für das Investieren in Immobilien ein relativ „geringes“ Eigenkapital. Warum ist das so?

Du kannst deine Immobilie beleihen lassen. Und das ist ein großer Vorteil. Denn deine Immobilie ist eine der wenigen Anlagemöglichkeiten, die du zu einem ziemlich hohen Prozentsatz beleihen kannst (meistens zu 80-90 %).

Also brauchst du für deine Immobilie nicht die vollen 100 % bezahlen, sondern lediglich 10-20 %. Ist das nicht super?

Ein Beispiel:

Deine Immobilie kostet 300.000,- EUR. Wie viel Eigenkapital benötigst du für dein Objekt? Wir nehmen jetzt mal einen Wert von 20 %. Dann würde die Rechnung wie folgt aussehen:

300.000,- EUR x 20 % = 60.000,- EUR

Du brauchst also für deine 300.000,- EUR Immobilie lediglich ein Eigenkapital von 60.000,- EUR. Also ich finde das im Verhältnis wenig. Was sagst du dazu?

Was ist mit Nettovermögen gemeint? Dein Nettovermögen setzt sich aus deinem kompletten Vermögen abzüglich deiner Schulden zusammen.

Zum Beispiel hast du folgende Vermögenssituation:

Vermögen:

• Tagesgeldkonto 10.000,- EUR
• ETF-Depot 20.000,- EUR
• Eine Eigentumswohnung mit einem Wert von 80.000,- EUR.

Schulden:

• 64.000,- EUR für deine Eigentumswohnung
• 5.000,- EUR für dein Auto

Somit hast du ein gesamtes Vermögen (Bruttovermögen) von 112.000,- EUR. (10.000,- EUR + 20.000,- EUR + 80.000,- EUR = 112.000,- EUR)

Und Schulden von insgesamt 69.000,- EUR (64.000,- EUR + 5.000,- EUR = 69.000,- EUR)

Wenn du jetzt deine Schulden von deinem Bruttovermögen abziehst, hast du dein Nettovermögen.

112.000,- EUR – 69.000,- EUR = 43.000,- EUR

Aber wie kann deine Immobilie dein Nettovermögen schneller steigen lassen?

Das lässt sich schnell erklären. Für deine Immobilie nimmst du einen Kredit auf. Diesen Kredit zahlst du regelmäßig zurück. Der Wert deiner Immobilie bleibt aber stabil. Somit wird dein Kredit immer kleiner und dein Nettovermögen immer größer.

Denn du hast ja, wenn wir bei unserem Beispiel von oben bleiben, eine Wohnung für 80.000,- EUR. Und dein Kredit von 69.000,- EUR wird jedes Jahr geringer. Da dein Nettovermögen die Differenz von deinem gesamten Vermögen und deinen Schulden ist, wird es immer größer.

Ein weiterer wunderbarer Effekt ist, dass du die Schulden ja nicht selber abbezahlst. Das erledigt dein Mieter mit seiner gezahlten Miete für dich.

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Aufgrund der Investition in Immobilien, hast du die Möglichkeit ein zusätzliches Einkommen zu deinem monatlichen 9-to-5-Job zu generieren.

Hierdurch machst du dich weniger abhängig von deinem Arbeitgeber, was in vielen Fällen zu einem entspannteren Umgang mit der Arbeit einhergeht.

Du bist weniger gestresst und du hast mehr finanzielle Möglichkeiten, z.B. für einen Urlaub oder andere schöne Dinge.

Wie? Durch eine Immobilie schütze ich mich vor der Inflation? Genau so ist es. Dazu einmal ein kurzer Schwenker.

Was macht die Inflation? Sie reduziert meine Kaufkraft, da sie den Geldwert vermindert.

Was ist eine Immobilie noch mal? Genau, ein Sachwert. Folglich wird dieser von der Inflation nicht tangiert. Denn diese lässt den Geldwert sinken.

Zusätzlich arbeitet die Inflation sogar noch für dich. Denn bei der Inflation sinkt der Geldwert. Was hast du beim Kauf deiner Immobilie aufgenommen? Ein Kredit genau.

Hierbei handelt es ist um einen Geldwert. Sprich der Wert des Darlehens sinkt ebenfalls. Es steht zwar immer noch die Summe x da, aber die Kaufkraft hinter dieser Summe und somit der Wert ist gesunken. Ist das nicht genial?

Dieser Punkt geht einher mit dem Punkt der Kreditaufnahme. Dadurch dass du nicht die Immobilie mit 100 % Eigenkapital finanzierst, sondern nur mit 35 % (20%+15% Nebenkosten), wirkt sich dies positiv auf deine Rendite aus.

Dazu ist zu sagen, dass es für Immobilien mehrere Renditeberechnungen gibt. Ich beziehe mich hier auf die Eigenkapitalrendite für den Erwerb einer Investmentimmobilie.

Wie diese genau berechnet wird, würde diesen Blogartikel sprengen. Daher werde ich in einem eigenen Artikel auf die Renditeberechnungen eingehen.

Die Formel hierfür lautet ganz einfach:

(Jahresmieteinnahmen-Kosten) x 100 / Kaufpreis = Eigenkapitalrendite

Ein Beispiel:

• Kaufpreis unserer Immobilie: 300.000,- EUR
• Jahresmieteinnahmen von 24.000,- EUR

Da jede Immobilie individuell ist, kann man die Kosten nicht pauschal benennen. Für unser Beispiel nehmen wir 20 % der Bruttojahresmiete, also 4.800,- EUR.

Somit sieht unsere Rechnung wie folgt aus:

(24.000 – 4.800) x 100 / 300.000 = 6,4%

Wenn wir nun nicht den vollen Kaufpreis bezahlen, sondern nur 60.000,- EUR (20%) und den Rest finanzieren, dann sieht unsere Rendite komplett anders aus:

(24.000 – 4.800) x 100 / 60.000 = 32 %

Du konntest deine Rendite also verfünffachen. Nur durch die Aufnahme von einem Darlehen.

Wer sich schon einmal damit auseinander gesetzt hat, weiß, dass bei einem Haus oder einer Wohnung immer etwas anfällt.

Seien es die Fenster, die ziehen oder die Heizungsanlage, die noch aus der Steinzeit stammt. Das sind alles Maßnahmen, die dich als Investor freuen. Vielleicht nicht gleich am Anfang, aber später.

Denn wenn du deine Immobilie optimierst, steigt diese im Wert.

Was heißt, dass du eventuell ein höheres Darlehen aufnehmen, mehr Miete verlangen und/oder einen höheren Verkaufspreis erzielen kannst.

Folglich sind solche Optimierungspotenziale echte Goldgruben.

Wohnraum ist eines der wichtigsten Bedürfnisse eines Menschen.

Jeder von uns hat gerne ein Dach über dem Kopf. Und damit sorgst du als Immobilieninvestor dafür, dass andere Menschen sich dieses Dach über dem Kopf leisten können.

Dieses Konzept setzen viele Immobilieninvestoren seit Jahrzehnten um. Somit ist das Investieren in Immobilien nicht nurgerade aktuell, sondern es ist ein dauerhaftes Thema.

Wenn man sich Städte anguckt, wie Frankfurt, Berlin, Hamburg oder München, übersteigt die Anzahl der Wohnungsnachfragen eindeutig und seit längerer Zeit das Angebot an Wohnraum.

Als Immobilieninvestor musst du deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern, da führt kein Weg dran vorbei. Aber du hast als Investor auch sehr viele Steuervorteile.

So kannst du Aufwertungen für deine Immobilie steuerlich geltend machen und sogar den jährlichen Verfall deiner Immobilie über mehrere Jahre abschreiben.

Ein weiterer Steuervorteil ist, dass du für vermietete Immobilien die Zinsen, die du für dein Darlehen zahlst, ebenfalls von der Steuer abschreiben kannst.

Hier noch ein kurzer Hinweis zu den Steuervorteilen: Bitte erwerbe eine Immobilie nicht nur wegen der steuerlichen Vorteilen. Diese sollten immer nur die Kirsche auf dem Eisbecher sein. Das Objekt sollte sich auch ohne diese Vorteile tragen.

Was meine ich mit „Steuer in der Hand“? Ganz einfach. Du als Investor gibst den Ton an, wo die Reise hingeht.

Wie ist es zum Beispiel bei einer Aktie? Wenn du bei der Aktiengesellschaft Einfluss auf das geschehen nehmen willst. Wie kannst du das machen?

Du kannst an der Hauptversammlung teilnehmen und versuchen mit deinem Stimmrecht den Kurs so zu lenken, wie du es möchtest. Dein Stimmrecht wird wahrscheinlich gerade mal 1 % betragen, es sei denn du hast enorm viele Aktien. Was meinst du? Hat dieses Vorgehen Aussicht auf Erfolg? Ich glaube eher weniger.

Genau, das ist ein großer Nachteil von vielen Anlagemöglichkeiten. Du bist nur Beifahrer und kannst den Weg nicht richtig mitbestimmen.

Bei einem Investment in Immobilien hast du die Zügel in der Hand. Wenn du sagst, dass ein neues Bad notwendig ist, dann ist das so und es wird gemacht.

Das ist ein großer Vorteil des Investments. Denn so kannst du zu einem großen Teil die Entwicklung der Miete und den Werterhalt oder sogar die Aufwertung deiner Immobilie mitgestalten.

Um ein größeres Portfolio an Immobilien zu betreuen, sind oft viele Hände notwendig.

• Eine Verwaltung, damit bei der Immobilie alles glatt läuft und die Mieter nicht alle bei dir anrufen, wenn mal die Toilette nicht funktioniert.
• Einen Steuerberater für die Steuererklärung und die Entwicklung einer Steurstragie,
• sowie viele Handwerker und Gutachter, um die Immobilie in Schuss zu halten.

Den Großteil dieser Personen kennst du als Investor, weil du sie selber beauftragst, diese Dinge für dich zu erledigen.

Kaum zu glauben, aber eine Immobilieninvestment steigert auch dein Ansehen bei deiner Bank. Gut, der fairnesshalber sollte gesagt werden, dass das nur zutrifft, wenn du bereits eine teilweise oder sogar voll abbezahlte Immobilie besitzt.

Dies zeigt der Bank nämlich, dass du ein vertrauenswürdiger Partner bist und weißt, was du machst.

Oft kann man dann auch bessere Konditionen heraushandeln und solltest du in Zahlungsschwierigkeiten kommen, hat die Bank die andere Immobilie.

Wie du siehst, gibt es viele Punkte, die für eine Investition in Immobilien sprechen. Diese Liste erhebt nicht den Anspruch komplett zu sein. Es gibt bestimmt noch viele weitere wichtige Punkte. Hier noch einmal alle auf einen Blick:

1.) Immobilien bieten dir echte Substanzwerte

2.) Du kannst mit „wenig“ Eigenkapital viel bewegen

3.) Dein Nettovermögen steigt schneller

4.) Du produzierst ein zusätzliches Einkommen

5.) Immobilien schützen dein Geld vor der Inflation

6.) Du kannst deine Rendite hebeln

7.) Immobilien bieten dir oft hohe Optimierungspotenziale

8.) Immobilieninvestments sind kein Modetrend

9.) Immobilien bieten echte Steuervorteile

10.) Als Investor hast du das Steuer in der Hand

11.) Du kennst die meisten der handelnden Personen

12.) Du erhöhst deinen finanziellen Spielraum

Und nun bist du dran. Fallen dir noch weitere Vorteile ein? Oder hast du noch Fragen zu den genannten Vorteilen? Dann schreibe einfach einen Kommentar zu diesem Artikel.

Written byBjörn in9. Juli 2017 / 11634 Views